1. Allgemeines zum Bauprojekt:

1.1 Wie sieht der Zeitplan für das Projekt aus?
Vom Grundstückskauf im Jahr 2021 bis zum Einzug der ersten Mieter werden vermutlich drei bis fünf Jahre vergehen. In dieser Zeit wird von der WBI und dem Architekten das städtebauliche Konzept entwickelt und von der Stadt Ingelheim der Bebauungsplan aufgestellt. Danach folgen die Planung und Genehmigung, die Bauphase sowie schlussendlich die Vermietung und der Erstbezug.
1.2 Wann sollen die ersten Wohnungen bezugsfertig sein?
Abhängig vom Fortschritt der Planungen und Genehmigungsverfahren, rechnen wir mit dem Bezug der ersten Wohnungen im Jahr 2025. Ab dem Erstbezug sollen über zwei bis drei Jahre gestaffelt weitere fertiggestellte Bauabschnitte und Wohnungen bezogen werden.
1.3 Wie ist der aktuelle Bedarf in Heidesheim? Wie viele Wohneinheiten müssen mindestens entstehen, um den Bedarf zu decken?
Gemäß dem Wohnraumkonzept der Stadt Ingelheim aus dem Jahr 2018 gibt es einen großen Bedarf an Wohnungen. Um diesen zu decken, müssen zwischen 2020 und 2029 in Ingelheim – inklusive Heidesheim – zirka 1.600 Wohnungen neu gebaut oder im Bestand geschaffen werden. Weitere Informationen können bei der Stadtentwicklung eingeholt werden. Das Raumkonzept können Sie hier nachlesen.
1.4 Wie viele Wohnungen und welche Wohnungsgröße sollen entstehen?
Nach der aktuellen Planung sollen 200 bis 250 Wohnungen auf dem Areal entstehen, mindestens 30 Prozent davon öffentlich gefördert. Wir orientieren uns bei der Planung am aktuellen Bedarf in der Region. Voraussichtlich wird ein großer Teil der Wohnungen zwei bis drei Zimmer haben. Aber auch für Singles und große Familien werden wir Wohnraum anbieten können.
1.5 Wie viele Neubauten sind auf dem Areal geplant? Wie viele Geschosse sind geplant und welche Höhe sollen die Bauten damit haben?
Auf dem Areal sind aktuell 14 Neubauten geplant: teilweise reine Wohnhäuser, teilweise Wohnhäuser mit Gewerbeflächen. Grundsätzlich sieht der städtebauliche Entwurf mehrere kleine Gebäude anstatt weniger großer Gebäude vor, damit sich die Neubauten möglichst harmonisch in das Zoar-Areal und das Ortsbild von Heidesheim einfügen.

Auf der Seite der Berndesallee besitzen die Neubauten drei Vollgeschosse, die aufgrund der Lage am Hang von der Straße aus betrachtet als zweieinhalb Geschosse wahrgenommen werden. Die gleichen Neubauten erhalten im nördlichen Bereich aufgrund der Hanglage ein weiteres Vollgeschoss und ein Staffelgeschoss. Im Innenbereich des Areals besitzen die Gebäude also vier Vollgeschosse plus ein Staffelgeschoss.

In absoluten Zahlen bedeutet dies, dass die erwähnten drei Vollgeschosse in der Berndesallee, beispielsweise im Bereich des bestehenden Alten- und Pflegeheims, 1,20 Meter niedriger sind als das Bestandsgebäude. Wird das zurückversetzte Staffelgeschoss mitbetrachtet, sind die Neubauten zirka 1,10 Meter höher als der Bestand. Die oben erwähnten vier Vollgeschosse plus Staffelgeschoss im Innenbereich des Areals besitzen eine Höhe von bis zu 16,17 Metern ab Geländeoberkante.

Zusätzlich werden die Neubauten an der Berndesallee nicht direkt an der Straßenkante stehen, sondern nach hinten versetzt angeordnet. Dadurch wird mehr Freiraum zwischen der Bebauung geschaffen.
1.6 Was ist geplant, damit sich die Neubauten in das ländliche Erscheinungsbild von Heidesheim harmonisch einfügen?
Die Planung des Architekten sieht mehrere kleine Gebäude anstatt weniger großer Gebäude vor, damit sich die Neubauten harmonischer in das Ortsbild von Heidesheim einfügen. Die Giebelseiten der Neubauten an der Berndesallee orientieren sich an der Nachbarbebauung südlich der Berndesallee. Die nicht zusammenhängenden Gebäude ermöglichen durch die Nord-Süd-Ausrichtung der Längsseiten einen freien Blick durch das Areal bis in den Rheingau. Auch die Häuser in der Berndesallee werden zurückversetzt angeordnet, um den großzügigen Eindruck zu bewahren.

Die Hanglage des Areals wird optimal ausgenutzt, um von den anliegenden Straßen die optische Anmutung einer zwei- bis dreigeschossigen Bebauung zu erreichen. Nur innerhalb des Areals sind die wenigen Gebäudeteile mit vier Vollgeschossen plus ein Staffelgeschoss wahrnehmbar.

Die Fassadengestaltung der Neubauten ist aktuell noch völlig offen. Geplant ist eine ökologische und nachhaltige Ausrichtung des gesamten Quartiers. Damit wäre beispielweise eine Fassadengestaltung mit Holz denkbar.
1.7 Was ist in Bezug auf mögliche Lärmbeeinträchtigungen und Abgasemissionen geplant, auch im Hinblick auf das naheliegende Naturschutzgebiet?
Oberstes Ziel der WBI ist ein klimaneutraler Betrieb aller Neubauten. Diesem Ziel folgend wird das Energiekonzept des Quartiers entwickelt und ausgelegt. Eine Belastung durch Abgasemissionen, verursacht durch das Energiekonzept, ist daher nicht zu erwarten. Durch die oben genannte Erschließung des Quartiers über die Binger Straße sowie den Einsatz von E-Car-Sharing-, E-Bike-Sharing- und Coworking-Space-Angeboten werden auch die Abgasemissionen durch den Verkehr minimiert.

Im Zuge der Entwicklung des Bebauungsplans werden Lärm- und Schallschutzgutachten eingeholt, die mit der Formulierung von Maßnahmen sicherstellen, dass der Schallschutz der benachbarten Bebauung gewährleistet ist. Des Weiteren gelten auch für unsere Mieter die gesetzlichen Vorschriften zur Lärmbelästigung und Ruhestörung, wie für jeden anderen Bürger auch. Darüber hinaus sind in unseren Mietshäusern in der Hausordnung weitere Ruhezeiten festgelegt, beispielsweise eine Mittagsruhe.

Zum Schutz des Naturschutzgebiets werden ebenfalls im Bebauungsplan Anforderungen formuliert. Darüber hinaus prüft die WBI die Umsetzung weiterer Maßnahmen zum Schutz der angrenzenden Natur- und Vogelschutzgebiete Vogelschutzgebiete, beispielsweise die Errichtung einer Hecke als Begrenzung im Westen der Heidesheimer Höfe.
1.8 Mit wie vielen Neubürgern wäre durch das Quartier in Heidesheim zu rechnen? Kann die Infrastruktur in Heidesheim diese „abfangen“?
Wir rechnen bei 250 Wohnungen mit etwa 500 Personen, die im Quartier einziehen. Wenn man davon ausgeht, dass etwa die Hälfte davon aus Heidesheim stammen und innerhalb der Gemeinde umziehen, wäre mit zirka 250 Neubürgern im Quartier zu rechnen. Ausgehend davon, dass Heidesheim aktuell 7.619 Einwohner hat, würde dies einem Wachstum von etwa drei Prozent über drei Jahre (gestaffelte Fertigstellung der Wohnungen), also ein Prozent pro Jahr entsprechen.

Neubürger bringen mehrere Vorteile: Sie sind nicht nur weitere potenzielle Kunden für Handel und Gastronomie, sondern auch potenzielle neue Arbeitskräfte für die Region.

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens prüft die Stadt Ingelheim, ob durch den Zuzug von Neubürgern ein größerer Bedarf entsteht und Maßnahmen in der Infrastruktur notwendig werden. Das kann beispielsweise Kita- und Schulplätze, die Verkehrsinfrastruktur oder Tempolimits betreffen.
1.09 Gibt es Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen?
Ja, der Park an der Binger Straße, die Wohnheime Haus Rheinblick und Haus am Park sowie die alte Küche befinden sich innerhalb einer Denkmalzone und besitzen Denkmalschutz. Eine Sanierung und Umnutzung der Gebäude zu Wohnzwecken ist nur in enger Abstimmung mit der Denkmalbehörde möglich.
1.10 Gibt es Gebäude, die abgerissen werden?
Ja, die Planung sieht vor, dass die Gebäude der Außenwohngruppe (AWG), der neuen Verwaltung (Block D) und das Alten- und Pflegeheim (Block A) abgerissen werden.
1.11 Wäre der Erhalt der Bestandsgebäude (ehemaliges Alten- und Pflegeheim) möglich gewesen?
Diese Möglichkeit wurde von uns und vom Architekten eingehend geprüft. Zum einen stammen die Gebäude aus den 1970er Jahren. Damit entsprechen sie bei weitem nicht dem heutigen energetischen Standard. Zum anderen ist die Gebäudegeometrie nicht für Wohnungsgrundrisse geeignet, das Dachgeschoss ist kaum nutzbar. Ein Umbau ist daher nicht wirtschaftlich und würde auch nicht die gleiche Qualität an neuem Wohnraum bringen, die mit dem Neubau erreicht werden kann. Würde das Gebäude im Bestand des Diakoniewerks Zoar verbleiben, wären auch hier umfangreiche Umbaumaßnahmen erforderlich, da das Gebäude nicht mehr die aktuellen Anforderungen an Pflegeeinrichtungen erfüllt.

2. Mobilitäts- und Energiekonzept:

2.1 Wie viele Tiefgaragenstellplätze sind vorgesehen?
Nach dem Stellplatzschlüssel der Stadt Ingelheim sind für den Ortsteil Heidesheim zwei Stellplätze pro Wohnung vorgesehen. Die WBI befindet sich in Gesprächen mit der Stadt Ingelheim, ob durch nachhaltige und smarte Mobilitätskonzepte ein anderer Stellplatzschlüssel für das Quartier festgelegt werden kann.
2.2 Welche Zufahrtsstraße ist für die Tiefgarage vorgesehen?
Um den Bedarf des neuen Quartiers abzudecken, sind auf dem Areal drei Tiefgaragen geplant. Die Erschließung des Quartiers erfolgt ausschließlich über die Binger Straße. Demnach sind alle Zufahrten zu den Tiefgaragen des Quartiers zur Binger Straße ausgerichtet. Die Berndesallee ist als Zubringerstraße nicht geeignet und jegliche Mehrbelastung soll hier vermieden werden.
2.3 Sind auch oberirdische Stellplätze geplant?
Ein sehr kleiner Anteil an Stellplätzen wird eventuell in der Berndesallee angeordnet – hier sind Grünstreifen zwischen Berndesallee und Neubauten angedacht. Dies dient der Entlastung der Parksituation in der Berndesallee. Auch ist es sinnvoll, einige ebenerdige Parkplätze anzubieten, damit beispielsweise ältere Besucher im Quartier kürzere Fußwege nutzen können.
2.4 Welche Konzepte und Ideen liegen in Sachen Mobilität vor?
Wir prüfen derzeit, in Zusammenarbeit mit externen Spezialisten für Mobilität, eine ganze Reihe an möglichen Fortbewegungsmitteln. Denkbar sind verschiedene Sharing-Angebote, vom Auto bis zum E-Bike und Lastenrad. So schlagen die Spezialisten insgesamt sechs Carsharing-Fahrzeuge auf dem Gebiet der Heidesheimer Höfe vor, welche sowohl den zukünftigen Bewohnern als auch allen Heidesheimern zur Verfügung stehen sollen. Ebenfalls denkbar ist ein ÖPNV-Ticket Sharingangebot. Die Nutzung von Sharing-Angeboten entlastet den Geldbeutel und die Verkehrsinfrastruktur in Heidesheim. Solche Mobilitätsangebote sollen möglichst noch vor Beginn der Bauarbeiten geschaffen werden.

Mehr Informationen zum aktuellen Mobilitätskonzept finden Sie hier.
2.5 Welche Konzepte und Ideen liegen in Sachen Energie vor?
Auch das Energiekonzept ist in Arbeit und soll möglichst eine Lösung für die Wärmeversorgung und zum Teil auch die Stromversorgung im gesamten Quartier bieten. Denkbar ist dabei unter anderem die Nutzung von Biomasse. Oberstes Ziel des Energiekonzepts ist Klimaneutralität im Betrieb der Gebäude, bei gleichzeitig bezahlbaren Betriebs- und Investitionskosten. Dazu sollen alle Fachdisziplinen am Bau (u. a. Architektur und technische Gebäudeausrüstung) einen Beitrag leisten.

Mehr Informationen zum aktuellen Energiekonzept finden Sie hier.
2.6 Kann eine Photovoltaikanlage auf den begrünten Dachflächen installiert werden?
Ja, überall dort, wo es möglich ist, eine Photovoltaikanlage zu platzieren, wird dies auch geschehen. Grundsätzlich geeignet sind die Flachdächer der Neubauten. Zusammen mit einer extensiven Begrünung der Dächer können gute Bedingungen für die Stromerzeugung geschaffen werden. Der erzeugte Strom kann über ein Mieterstrommodell von den Mietern im Quartier direkt verbraucht werden.

3. Zoar Kindertagesstätte:

3.1 Wie ist die Kita von den Umbaumaßnahmen betroffen? Wird mit eingeschränkter Nutzung des Kita-Außengeländes zu rechnen sein?
Die WBI nimmt sich in die Pflicht, den Betrieb der Kita während der Bauphase weiter nahezu uneingeschränkt zu ermöglichen. Die Zufahrt zur Kita wird möglichst über die Binger Straße ermöglicht, so dass der Verkehr in der Berndesallee entlastet wird.
3.2 Wird die Kita grundsätzlich weiter bestehen bleiben oder wird diese von Zoar neu gebaut?
Die aktuelle Planung sieht keine Veränderung der Kita vor. Dieser Teil des Grundstücks ist nicht von der WBI gekauft worden. Die Bedarfsplanung der Kita-Plätze obliegt weder dem Evangelischen Diakoniewerk Zoar noch der WBI. Die WBI und auch Zoar unterstützen hier bei Bedarf im Sinne des Gesamtprojekts.

4. Zoar Einrichtungen und Bewohner:

4.1 Wie viele Bewohnerinnen und Bewohner wohnen aktuell in der Zoar Einrichtung und wie viele werden es zukünftig sein?
Auf dem Areal wohnen aktuell noch 148 Menschen mit Beeinträchtigungen. Zukünftig werden dort noch 47 Menschen wohnen. Außerdem erhalten 7 Menschen im HIB (HIB steht für Heidesheimer Intensiv Betreuung. Hier leben Menschen in einem ambulanten Setting, welche einen hohen Assistenzbedarf haben.) ambulante Assistenzleistungen.

In den Zoar – Werkstätten arbeiten rund 120 Mitarbeiter mit Beeinträchtigungen. Diese bleiben auch auf dem Areal. In der Zoar – Kindertagesstätte werden aktuell 45 Kinder betreut.
4.2 Welche Zoar-Einrichtungen bleiben erhalten?
Die neue Küche und die Zoar-Werkstatt bleiben als Arbeitsstätte erhalten. Das Haus am Berg bleibt als Wohnhaus für Menschen mit Beeinträchtigung erhalten und die Kita wird von Zoar unverändert weiter betrieben.
4.3 Werden auch in den neuen Wohnungen Menschen mit Beeinträchtigung leben (können)?
Die WBI ist gemäß Landesbauordnung dazu verpflichtet, eine gewisse Anzahl barrierefreier und rollstuhlgerechter Wohnungen herzustellen. Gegebenenfalls enthält der Bebauungsplan weitergehende Anforderungen. Je nach Beeinträchtigung der Menschen ist es grundsätzlich möglich, dass diese in die neuen Wohnungen einziehen.

5. Beteiligung:

5.1 Wo finde ich die Ergebnisse der Umfrage aus dem Jahr 2021?
Die Ergebnisse der Umfrage finden Sie auf der Website der Heidesheimer Höfe unter www.heidesheimer-hoefe.de/mitmachen/
5.2 Welche Beteiligungsmöglichkeiten werden zukünftig geboten?
Um die Bürgerinnen und Bürger in der Region weiterhin zu informieren und in die Planung einzubeziehen, sind auch im weiteren Projektverlauf Beteiligungen und Veranstaltungen geplant. Diese werden über die Projektwebsite www.heidesheimer-hoefe.de angekündigt. Auch können Sie sich hier für den Heidesheimer Höfe Newsletter anmelden, um stets auf dem neuesten Stand zu sein.

6. Städtebauliches Konzept und Bebauungsplan:

6.1 Was ist ein städtebauliches Konzept?
Städtebauliche Konzepte bilden die Grundlage für die Entwicklung einer zentralen Planungsidee für ein Gebiet. Ziel ist dabei die verschiedenen Nutzungsansprüche auf ein Planungsgebiet harmonisch zusammenzufügen und attraktive identitätsstiftende Räume zu schaffen. Planungskonzepte beinhalten zunächst orientierende Kennwerte (wie bspw. Anzahl der Geschosse und Wohneinheiten, Höhe und Dichte der Gebäude usw.), jedoch keine Detailfragen. Das städtebauliche Konzept bildet eine Grundlage für den Bebauungsplan.
6.2 Wer erstellt ein städtebauliches Konzept?
Das städtebauliche Konzept wird vom Architekten unter Berücksichtigung des gewachsenen, urbanen oder suburbanen Ortes und der sozialen Beziehungen entwickelt.
6.3 Was ist ein Bebauungsplan?
Der Bebauungsplan gehört zu den wichtigsten Instrumenten der räumlichen Planung. Er enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung eines bestimmten Teils des Gemeindegebietes. Der mögliche Inhalt eines Bebauungsplanes ist grundsätzlich in § 9 Baugesetzbuch abschließend geregelt. Dabei werden Vorgaben zu Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise sowie der Nutzung der vorhandenen Flächen formuliert. Später wird für die Prüfung eines Bauantrags von der Bauaufsicht der Gemeinde immer der vorhandene Bebauungsplan zugrunde gelegt.
6.4 Wer stellt einen Bebauungsplan auf?
Verantwortlich für die Aufstellung der Bebauungspläne ist die Gemeinde. Die Entwurfsunterlagen werden dabei vom zuständigen Amt allein oder gemeinsam mit einem beauftragten Planungsbüro erarbeitet. Für die Stadt Ingelheim ist das Amt für Bauen und Planen und im Speziellen die Abteilung Stadtentwicklung und Stadtplanung mit der Aufstellung der Bebauungspläne betraut.
6.5 Wie wird ein Bebauungsplan aufgestellt?
Eine Grundlage des Bebauungsplans bildet das städtebauliche Konzept. Vom Ersteller des Bebauungsplans werden die Ziele aus dem städtebaulichen Konzept auf Vereinbarkeit mit dem Bauplanungsrecht und unter anderem den Vorschriften des Natur- und Umweltschutzes geprüft. Die Initiative zur Aufstellung eines Bebauungsplanes kann von unterschiedlichen Akteuren z.B. der Verwaltung, einem Investor oder der Politik ausgehen. Die Aufstellung eines Bebauungsplanes erfolgt dann in mehreren Verfahrensschritten, die im Baugesetzbuch genau geregelt sind. Jeder Verfahrensschritt wird durch Beschlüsse der städtischen Gremien (Bau- und Planungsausschuss bzw. Stadtrat) bestätigt. Hierunter fallen auch die frühzeitige Beteiligung und die Offenlage des Bebauungsplanentwurfes mit der Möglichkeit der Einsichtnahme und dem Recht zu Stellungnahmen während der Auslegungsfrist. Mit Abgabe einer Stellungnahme hat neben den Fachbehörden auch jeder Bürger die Chance, sich aktiv am Planungsprozess zu beteiligen. Damit wird sichergestellt, dass alle Belange erfasst, geprüft und gerecht abgewogen werden. Der Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes wird am Ende des Verfahrens durch den Stadtrat gefasst. Nach ortsüblicher Bekanntmachung tritt der Bebauungsplan danach in Kraft.
6.6 Wie sieht der aktuelle Planungsstand für das Projekt „Heidesheimer Höfe“ aus?
Aktuell erarbeitet die Stadt Ingelheim gemeinsam mit einem Planungsbüro den Vorentwurf des Bebauungsplanes für die frühzeitige Beteiligung. Neben den Planunterlagen werden im Moment auch Gutachten von unterschiedlichen Fachbüros z.B. zu den Themen Verkehr, Arten- und Schallschutz erstellt. Die Ergebnisse der Gutachten werden bei der Erarbeitung des Bebauungsplanes mitberücksichtigt. Nach Fertigstellung des Vorentwurfs werden durch Beschluss des Stadtrates die Behörden und die Öffentlichkeit beteiligt. Die Stellungnahmen der Behörden und der Bürgerschaft werden von der Stadt Ingelheim geprüft und abgewogen sowie ggfs. in den Bebauungsplanentwurf eingearbeitet. Der Entwurf wird ebenfalls öffentlich für alle Bürger ausgelegt und die Fachbehörden beteiligt. Nachdem auch die Stellungnahmen zum Entwurf geprüft und abgewogen wurden, kann der Bebauungsplan vom Stadtrat beschlossen und bekannt gemacht werden.
 
Haben wir Ihre Frage noch nicht beantwortet? Schreiben Sie uns gerne eine E-Mail an neubau@wbi-wohn.de

Kontakt

Bei Fragen zum Quartier Heidesheimer Höfe können Sie sich an die Wohnungsbaugesellschaft Ingelheim am Rhein GmbH wenden.



Wohnungsbaugesellschaft Ingelheim am Rhein GmbH

Telefon: +496132 44193-0
E-Mail: neubau@wbi-wohn.de

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